Rivning i BRF – Regler vid stambyte & renovering

BRF-kontexten: vad som gör projekten särskilda

I flerbostadshus sker ingrepp mitt i människors vardag. Det betyder att planeringen måste ta hänsyn till:

• Boendemiljö: ljud, vibrationer, damm, tillfälliga avstängningar av vatten/avlopp och åtkomst till trapphus samt hiss.
• Gemensamma utrymmen: skydd av entréer, hisskorgar, trappor, källargångar och cykelrum; transportvägar för massor måste säkras och skyltas.
• Myndighetskrav: rätt ordning med anmälan/lov och startbesked innan arbetet påbörjas; dokumenterad plan för inventering, demontering, sortering och transport av avfall.

Ett modernt projekt bygger på ingenjörsmässig planering och selektiv demontering snarare än råstyrka. Det är inte bara mer skonsamt mot byggnaden – det möjliggör återbruk och renare avfallsströmmar, vilket både lagen och ekonomin gynnas av.

Definitioner och metodik – grunderna styrelsen bör känna till

Begreppen i korthet

• Selektiv demontering (dekonstruktion): byggs del för del, material för material, med fokus på återbruk och återvinning. Minskar mängden restavfall och ökar spårbarheten.
• Demolering: total nedtagning av en hel byggnad/stomme när utrymmen ska friställas helt; i BRF-miljö mer vanligt i lokaldelar än i bostadsplan under drift.
• lättrivning: manuellt eller med handhållna maskiner; typiskt att frilägga ytskikt, innerväggar som inte bär, inredning i kök/badrum och golv/undertak – ofta första steget i stambyte eller hyresgästanpassning.

Varför detta angår styrelsen
Som byggherre bär föreningen ansvaret för att process och miljö hanteras korrekt – från materialinventering och anmälan/lov till källsortering och dokumentation av transporter och mottagningskvitton. En rutinerad entreprenör leder arbetet och tar fram planerna, men ansvaret kan inte delegeras bort.

Tillstånd och myndighetsprocess – minimera risk för sanktionsavgifter

Innan någon vägg öppnas måste rätt beslut vara på plats hos kommunen:

• Rivningslov eller rivningsanmälan: inom detaljplan krävs normalt lov för att ta bort byggnadsdelar; i andra fall anmälningsplikt. Kontrollera alltid lokala bestämmelser (detaljplan kan innehålla rivningsförbud).
• Startbesked: arbetet får inte påbörjas innan startbesked utfärdats. Detta gäller oavsett om åtgärden är lov- eller anmälningspliktig.
• Rivningsplan (obligatoriskt underlag): ska visa materialinventering (inkl. farligt avfall), hanteringsplan för demontering/sortering/transport och de arbetsmetoder samt skyddsåtgärder som används för damm, buller och omgivningssäkerhet.

Lärdom: Sanktionsavgifter uppstår ofta när någon “bara börjar” för att spara tid. Starta aldrig rivning utan skriftligt startbesked och komplett underlag.

Materialinventering, farligt avfall och spårbarhet

Äldre fastigheter kan innehålla asbest, PCB, bly, kvicksilver och impregnerat virke. Det här måste dokumenteras tidigt för att inte kontaminera i övrigt rena fraktioner eller riskera exponering för boende och personal.

Principerna i arbetet:

• Källsortering på plats: minst sex fraktioner – trä, mineral (betong/tegel), metall, glas, plast och gips. Detta är både lagkrav och bästa praxis för cirkulära flöden.
• Säker förvaring av farligt avfall: täta, märkta kärl, skyddad plats och åtkomstkontroll.
• Tillståndspliktig transport: endast godkända transportörer; all transport åtföljs av korrekt dokumentation; spara mottagarkvitton.
• PCB-sanering (vid behov): anmälningsplikt, spärrat arbetsområde, utbildad personal och slutrapport till tillsynsmyndighet.

Effekten i en BRF: Rena materialströmmar sänker kostnader, minskar klagomål och synliggör hållbarhetsnyttan i styrelsens årsredovisning (mindre deponi, mer återvinning).

Teknikerna i lägenheter och schakt

I stambyten handlar de första veckornas arbete om att frilägga rördragningar och våtrum på ett kontrollerat sätt – ofta lättrivning i boendemiljö.

Vanliga moment:

• Friläggning av våtrum: demontering av porslin och inredning, upptagning av ytskikt och skivor för att nå stammar och anslutningar. (lättrivning #1)
• Icke bärande väggar: regler och skivor tas bort, el och VVS säkras av behörig personal innan demontering inleds. Vid minsta osäkerhet om bärförmåga stoppas arbetet och konstruktör kopplas in.
• Bärande ingrepp: kräver formell process med startbesked och temporär avväxling innan öppningar tas upp; dimensioneras av konstruktör och utförs under kontrollerade former.
• Betonghåltagning/kärnborrning: exakta öppningar för nya stammar, ventilation och kanaler; diamantverktyg ger raka, vibrationssnåla snitt nära känsliga utrymmen.
• Vajersågning och rivningsrobot: används vid tunga, trånga eller extra känsliga lägen – ger kontroll, låg vibration och hög säkerhet i bebyggda miljöer.

Rekommenderad ordning i lägenhet: avisering och skydd → el/VVS frånkoppling → selektiv demontering av inredning → lättrivning av ytskikt → håltagning → stambytesentreprenör tar vid → återuppbyggnad. (lättrivning #2)

Skydd av gemensamma utrymmen och logistik

Boendes upplevelse formas av hur väl transportvägar och skydd planeras.

• Skydd: hårda skivor och mjuka skydd i entréer, hiss, trapphus; skydd på golv och hörn; dammslussar vid lägenhetsdörrar; tätning mot schakt.
• Skyltning och avspärrning: tydliga flöden, varningsskyltar och bestämda tider för ut- och inbärning.
• Damm- och bullerreduktion: vattenkylning vid sågning/borrning; punktutsug; städning löpande och slutstädning; mätbara bullerfönster under arbetsdag.
• Masshantering: lyft- och bärplan; användning av mindre maskiner där det är trångt (kompaktlastare) och större maskiner när utemiljön medger det; rena fraktioner ger effektiv lastning.

Kommunikation med boende: gör en plan som håller

Kommunikation minskar friktion och ökar acceptansen. En enkel, men konsekvent, plan räcker långt.

Förslag på kommunikationsflöde för ett trapphus

Tips: För återkommande arbeten våningsvis, skapa rullande “slotar” så boende vet exakt när lättrivning i deras lägenhet sker och hur länge hantverkare finns på plats. (lättrivning #3)

Rollen och ansvaret – så organiserar styrelsen projektet

Ett robust upplägg gör skillnaden mellan ordning och kaos:

• Byggherre (BRF): säkerställer lov/anmälan, utser projektledare, godkänner rivningsplan och kontrollerar dokumentation för avfallstransporter och mottagningskvitton.
• Rivningsentreprenör: tar fram materialinventering, metod- och skyddsplan, upprättar hanteringsplan för fraktioner, utför selektiv demontering och transporter med godkänd aktör, slutrapporterar.
• Konstruktör: dimensionerar avväxlingar och nya öppningar i bärande delar; underlag till kommunen.
• Saneringsentreprenör: hanterar asbest/PCB enligt anmälningsplikt, avspärrning och slutrapport.

Kostnader: vad driver priset – och hur styrelsen håller kontroll

Kostnader påverkas främst av omfattning, material, förekomst av farligt avfall, tillgänglighet och transportavstånd. Rena fraktioner och bra logistik pressar slutpriset; brist på planering gör tvärtom. Nedan en översikt som hjälper budgetarbetet (priserna varierar lokalt och inkluderar normalt inte lov/anmälan eller sanering):

Kostnadskontroll i praktiken

1. Begär detaljerade offerter med metod, fraktionsplan, transportör och mottagningsanläggningar namngivna.
2. Kräv daglig mängdredovisning (m³/ton) per fraktion; jämför mot inventeringen.
3. Säkerställ att håltagning och avväxling är tydligt separerade i kalkylen – det är ofta olika team/kompetenser.
4. Följ upp störningsfönster och städintervall i boendeservicenivå (SLA); mindre klagomål = mindre stopp.

Kvalitet, arbetsmiljö och egenkontroller

En professionell aktör arbetar med strukturerade riskanalyser, rätt maskinval och löpande egenkontroller:

• Risk och säkerhet: rasrisk, fallande material, damm och buller; åtgärder planeras på förhand och följs upp dagligen.
• Maskin- och metodval: diamantverktyg för precision; rivningsrobot vid trånga/instabila lägen; vattenbesprutning för dammbindning.
• Dokumentation: foton före/efter, mängdprotokoll per fraktion, transportdokument och mottagningskvitton; PCB-/asbestsanering med slutrapport.

Slutbesiktning i BRF-miljö: Gå igenom gemensamma utrymmen med checklista: skador, städnivå, skydd borttaget, lås/hiss återställt, brandskydd återmonterat, och samtliga kvitton/rapporter inhämtade.

Stambyte steg för steg: från första ytskikt till återställning

Ett typiskt flöde när flera våningsplan berörs:

1. Plan & tillstånd: materialinventering, metod/skyddsplan, myndighetshandlingar och startbesked.
2. Boendekommunikation: övergripande tidplan + individuella tider per lägenhet; rullande schema våning för våning.
3. Förarbeten: avstängning el/vatten där ingrepp ska ske; dammslussar, skydd i trapphus och hiss.
4. Selektiv demontering: inredning avlägsnas, ytskikt tas bort, schakt friläggs – i praktiken lättrivning enligt plan. (lättrivning #4)
5. Håltagning och bärande åtgärder: kärnborrning och vägg-/golvsågning; temporär avväxling och permanent balk där det krävs.
6. Sortering och uttransport: rena fraktioner lastas; farligt avfall i märkta kärl; transport med tillståndspliktig aktör och sparade kvitton.
7. Stambytesmontage: rör/vent går in; därefter återuppbyggnad enligt entreprenadens nästa faser.
8. Städ och återställning av allmänna utrymmen: skydd rivs, trapphus återställs, slutavstämning med styrelse/förvaltare.

Vanliga fallgropar – och hur ni undviker dem

• Start utan startbesked: leder snabbt till byggsanktionsavgifter. Säkerställ myndighetsordningen före spadtag.
• Underskattad inventering: farligt avfall som hittas “sent” fördyrar och försenar; lägg tid på inventeringen.
• Bristande sortering: blandade fraktioner blir dyra att bli av med och skapar miljörisk. Håll sex huvudfraktioner isär.
• Fel metod nära känslig konstruktion: välj håltagning/vajersågning framför tunga slag där vibrationer skadar.
• För svag boendekommunikation: klagomål och stoppkostnader — lös med tydligt schema, störningsfönster och snabba uppdateringar.

Checklista för styrelsen

• Tillstånd och rivningsplan klara; startbesked mottaget.
• Inventering signerad; farliga ämnen identifierade, åtgärdsplan och anmälningar inskickade (PCB/asbest).
• Metodval för lägenheterna: lättrivning där möjligt, håltagning där nödvändigt; bärande ingrepp projekterade.
• Skydd av trapphus/hiss planerat; transportvägar och skyltning.
• Fraktionsplan och logistik för transporter; mottagare och tillstånd dokumenterade.
• Kommunikationsplan mot boende (brev, skylt, SMS); klagomålshantering definierad.
• Egenkontroller och daglig mängdredovisning; slutstädning och slutrapport.

Sammanfattning: ordning, säkerhet och spårbarhet

Nyckeln till ett lyckat BRF-projekt är en genomtänkt process och sjyst boendedialog. Börja med en stark inventering och ett komplett underlag till kommunen; låt en erfaren partner planera selektiv demontering och håltagning med rätt maskiner; håll fraktioner rena, transporter tillståndsäkra och dokumentationen vattentät. Starta rivning först när startbeskedet är på plats, och håll boende uppdaterade med tydliga tider och skyltning. Då får styrelsen kontroll på kostnader, arbetsmiljö och tidsplan – och boende upplever projektet som professionellt, även när det bullrar.

Om oss – trygg partner för BRF

Rivningen är ett erfaret rivningsföretag som erbjuder professionella tjänster till företag och privatpersoner. Vi kombinerar säkerhet och effektivitet med moderna metoder: selektiv demontering i boendemiljö, precisionshåltagning, fjärrstyrda rivningsrobotar och full efterlevnad av PBL/Miljöbalken. Vi minimerar miljöpåverkan genom noggrann sortering och återvinning, hanterar farligt avfall korrekt och lämnar rena kvitton och slutrapporter – så att er styrelse kan fokusera på nästa steg i projektet. Kontakta oss för en kostnadsfri offert inför ert stambyte eller er ombyggnad.